01 Апреля 2015 года

Место нахождения юридического лица: заключаем договор аренды

Юлия Бурдова

руководитель отдела "Регистрация бизнеса"

Все записи на тему:

Внесение изменений в учредительные документы

Все записи блога
Ошибки в проверке документов на объект недвижимости, оформлении договора аренды и его приложений могут привести к серьёзным убыткам для компании. О правовом регулировании подобных правоотношений, тонкостях при заключении договора и подводных камнях документооборота в нашей статье.


Проверка объекта недвижимости

В настоящее время существенное значение имеют два момента.

1. Объект аренды должен существовать как объект недвижимости и иметь кадастровый номер. То есть сведения о нем должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости на дату заключения договора аренды. Данный факт подтверждается кадастровым паспортом (кадастровой выпиской), выдаваемой по запросу Федеральной кадастровой палатой в лице ее территориальных органов.

В собственности у арендодателя может находиться комплекс помещений, например, бизнес-центр. В этом случае кадастровый паспорт выдается на все здание.

2. Выписка из ЕГРП. Право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанная регистрация производится Управлениями Росреестра России. Подтверждением зарегистрированного права на недвижимое имущество является подлинник свидетельства о государственной регистрации права. Однако оно может быть выдано несколько лет назад, и у будущего арендатора не будет гарантий, что право собственности по предъявленному свидетельству не прекращено, не обременено иным правом аренды либо залогом.

Поэтому вторым документом, который одновременно со свидетельством о государственной регистрации права подтверждает правомочия собственника имущества, является свежая выписка из ЕГРП. Такая выписка может быть получена в отношении конкретного объекта недвижимости любым лицом, нужно только оплатить государственную пошлину и обратиться в территориальное Управление Росреестра, оформив заявление о выдаче сведений из ЕГРП. Через 5 рабочих дней соискатель права аренды будет достоверно знать, кто является действующим собственником имущества, имеются ли арендаторы либо иные лица, претендующие на него.

Важно! Договор аренды не может быть заключен на объект незавершенного строительства и любой объект недвижимости, не поставленный на кадастровый учет.

Существенные условия договора аренды

В договора аренды должны быть отражены следующие существенные условия:

  • предмет аренды (точные сведения об объекте недвижимости, аналогичные тем, что указаны в свидетельстве о государственной регистрации права: наименование, общая площадь, адрес места нахождения, кадастровый номер. Если помещение не имеет собственного кадастрового паспорта, к договору прилагается поэтажный план здания либо его части с выделением сдаваемого в аренду офиса/кабинета);
  • собственник и документ, на основании которого он владеет имуществом (свидетельство о регистрации права с указанием даты, серии и номера документа);
  • стоимость аренды (обычно, указывается плата за месяц);
  • срок аренды,
  • права и обязанности сторон, в том числе, вид деятельности, который будет осуществляться арендатором в помещении, распределение бремени содержания, текущего и капитального ремонта имущества, оплаты коммунальных платежей и т.п.


Срок аренды

Договор аренды недвижимого имущества чаще всего заключается на срок, продолжительность которого в месяцах или годах должна быть точно указана в тексте договора.

В ЕГРП регистрируется не только право собственности, но и право аренды, полученное на срок более года.

То есть, подписав договор аренды на 11 месяцев, стороны не обязаны никому о нем сообщать. Такой договор действителен с момента его заключения и является наиболее популярным среди заинтересованных в аренде лиц, поскольку не влечет дополнительных временных и материальных затрат.

Если же срок договора составляет 1 год и более, то арендодатель и арендатор обязаны зарегистрировать право аренды в ЕГРП, подав документы в соответствующее Управление Росреестра. Только с даты государственной регистрации такой договор является заключенным и влечет правовые последствия для сторон.

Кроме того, договор аренды может быть бессрочным, заключенным на неопределенный срок. Судебной практикой давно установлено, что такой договор не подлежит государственной регистрации и является заключенным с момента его подписания сторонами и согласования существенных условий. Главным признаком такой аренды является право стороны, будь то арендодатель или арендатор, в любой момент отказаться от исполнения договора без объяснения причин, предупредив контрагента за 3 месяца.

Акт приема-передачи

Передача объекта недвижимого имущества арендатору во владение и пользование оформляется актом приема-передачи, подписываемым обеими сторонами и являющимся неотъемлемой частью договора аренды. Именно с даты подписания такого акта помещение переходит к арендатору.

Кроме того, арендатор должен помнить о том, что по окончании срока аренды он обязан вернуть помещение собственнику-арендодателю, составив и обоюдно подписав еще один акт приема-передачи недвижимого имущества.

В отсутствие указанных документов фактическое пользование помещением не начнется, равно как и обязательство по его оплате. Если же договор аренды юридически прекращен, но арендатор не возвратил объект недвижимости контрагенту, арендная плата продолжает правомерно начисляться до момента фактического возврата имущества собственнику и может быть взыскана судом.

Тонкости арендных правоотношений: коротко о важном

• Особенности субаренды

Зачастую субъекты предпринимательской деятельности практикуют институт субаренды, то есть передают право пользования арендованным ими имуществом другим лицам. Это разрешено законом, но, заключая договор субаренды, следует убедиться, что собственник помещения не возражает против указанных действий (дал письменное согласие либо указал в договоре аренды на право арендатора решить этот вопрос самостоятельно).

• Досрочное расторжение в одностороннем порядке

Особое внимание арендатору следует уделить тому, указано ли в договоре аренды право арендодателя на его досрочное расторжение в одностороннем порядке. Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает такое право в нескольких случаях, в том числе, при нарушении сроков внесения арендной платы два и более раза. Однако стороны имеют право самостоятельно в договоре предусмотреть такие основания.

Поскольку арендатор заинтересован в возможности гарантированного пользования помещением в течение соответствующего срока, целесообразно прямо оговаривать эти случаи в тексте соглашения об аренде, скрупулезно прописывая весь порядок (надлежащее и заблаговременное уведомление второй стороны, веские основания в виде нарушения существенных условий, возможно, даже предусмотреть расторжение только через суд).

Пациент скорее жив: адрес должен работать

Добросовестность организации по отношению к юридическому адресу, особенно в контексте его совпадения с фактическим адресом, обеспечит гарантированную защиту от неприятностей со стороны налоговых органов.

Несовпадение юридического и фактического адресов может привести к

  • наложению штрафных санкций (за непредставление заявления о постановке на учет по месту осуществления деятельности),
  • отказу налоговой инспекции в предоставлении налоговых вычетов по НДС в случае указания в счете-фактуре фактического адреса предприятия.


Фиктивность адреса. Полное отсутствие компании по адресу, указанному в учредительных документах , либо простое неполучение почтовой корреспонденции грозят

  • неполучением юридически значимых сообщений (о вызове в налоговую инспекцию либо выставлении требования об уплате, об обращении контрагента в суд, о принятии решения, срок для обжалования которого прошел),
  • обращением налоговой инспекции в арбитражный суд с требованием о принудительной ликвидации юридического лица.

Поэтому обязанностью руководителя в любом случае будет налаживание доставки и получения корреспонденции, направленной на указанный в ЕГРЮЛ адрес.

Задайте ваши вопросы о договоре аренды по телефону (812) 425-24-05 и получите бесплатную консультацию.

Вам может быть интересно

Вносим изменения в учредительные документы компании

Какие изменения можно вносить в учредительные документы? Как вносить изменения в учредительные документы? Когда вносить изменения в учредительные документы? На что следует обратить внимание?

Юлия Бурдова

19 Января 2015 года

Сделки с долями в уставном капитале ООО: изменения 2016 года

С наступлением 2016 года в законную силу вступили изменения, меняющие привычный порядок сделок с долями в уставном капитале ООО. Подробные разъяснения, что изменилось и как же правильно оформлять такие сделки, читайте в нашей статье.

Юлия Бурдова

12 Апреля 2016 года